Preliminare di vendita: in caso di decesso del venditore, tutti gli eredi devono firmare il definitivo

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 25396 del 29 agosto 2023, ha chiarito che, quando il promittente venditore di un contratto preliminare muore prima della stipula del definitivo, tutti gli eredi devono intervenire alla firma del contratto definitivo.

In mancanza della firma di tutti, il contratto definitivo è nullo e l’acquirente non può ottenere l’acquisto promesso. Non si tratta, quindi, di tanti contratti separati per ciascuna quota, ma di un’unica operazione giuridica che richiede il consenso unanime degli eredi del venditore originario.

Principi e riferimenti normativi 

Il principio si fonda sull’art. 1316 c.c., che disciplina le obbligazioni indivisibili, e sull’art. 1101 c.c., relativo alla comunione ereditaria.

La promessa di vendita di un bene in comunione è considerata un’obbligazione collettiva e indivisibile: il consenso dei coeredi non è autonomo, ma confluisce in un’unica volontà contrattuale. 

Art. 1316 c.c.: l'obbligazione è indivisibile, quando la prestazione ha per oggetto una cosa o un fatto che non è suscettibile di divisione per sua natura o per il modo in cui è stato considerato dalle parti contraenti.

Art. 1101 c.c.: le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Commento

tecnico

La pronuncia in esame riveste particolare rilevanza in ambito contrattuale e successorio, riaffermando il principio per cui l’obbligazione assunta con il contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto un bene successivamente caduto in comunione ereditaria, è indivisibile e deve essere adempiuta congiuntamente da tutti i coeredi, in quanto parte complessa ai sensi della giurisprudenza di legittimità.

Sul piano operativo, ciò implica che il promissario acquirente non può conseguire il trasferimento del bene in assenza della manifestazione di volontà unanime di tutti i successori del promittente venditore. Ogni singolo coerede, infatti, è legittimato a disporre esclusivamente della propria quota ideale, ma non può impegnare le quote altrui senza il relativo consenso, pena la nullità dell’atto definitivo.

Ne discende che, nella prassi, è essenziale che in sede di stipula del preliminare vengano identificati tutti i potenziali eredi del promittente venditore, inserendo clausole idonee a garantire la partecipazione congiunta alla stipula dell’eventuale definitivo post morte dell’originario contraente, al fine di evitare situazioni di stallo e conseguenti contenziosi.

---

Caso pratico di studio

Il signor Mario Rossi, proprietario di un appartamento, aveva sottoscritto un preliminare di compravendita con la signora Laura Bianchi, impegnandosi a vendere l’immobile al prezzo concordato di euro 180.000, con stipula del definitivo fissata entro sei mesi.

Prima della data stabilita per il rogito, tuttavia, Mario Rossi decede, lasciando quali eredi la moglie e due figli. La promissaria acquirente, intenzionata a rispettare gli impegni assunti, chiede di stipulare comunque l’atto definitivo con gli eredi, ma solo uno dei figli si presenta dal Notaio, dichiarandosi disponibile alla vendita; gli altri due, invece, si oppongono, sostenendo di non essere vincolati dal contratto preliminare sottoscritto dal defunto.

La questione giuridica:

Il punto controverso riguarda la sorte del contratto preliminare in caso di morte del promittente venditore: l’obbligo di concludere il contratto definitivo si trasmette agli eredi? E' sufficiente la firma di uno solo di essi o devono intervenire tutti?

La decisione della Cassazione:

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 25396/2023, ha ribadito un principio chiaro e di grande rilevanza pratica:

“L’obbligo di concludere il contratto definitivo derivante dal preliminare si trasmette agli eredi del promittente, ma l’esecuzione del contratto definitivo richiede il consenso di tutti gli eredi, in quanto ciascuno diviene contitolare pro quota del diritto di proprietà sull’immobile.”

In altre parole, il decesso del promittente venditore non estingue il vincolo contrattuale, ma il diritto e l’obbligo di stipulare il definitivo si trasferiscono a tutti i coeredi, che dovranno partecipare congiuntamente all’atto.

Se anche uno solo di essi rifiuta di aderire, l’acquirente non potrà ottenere la stipula unilaterale del contratto definitivo, ma potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento.

Considerazioni operative:

Nella prassi notarile e contrattuale, questo principio impone particolare cautela:

• è opportuno accertare sempre la situazione successoria prima della stipula del definitivo, specie se il promittente venditore è deceduto;

• in presenza di più eredi, è necessario il consenso unanime di tutti per procedere validamente alla vendita;

• l’acquirente, in alternativa, potrà richiedere la risoluzione del contratto preliminare o il risarcimento dei danni.

Conclusione:

Il caso dimostra come, anche dopo la morte del promittente, il preliminare mantenga efficacia obbligatoria nei confronti degli eredi, ma la trasferibilità del bene resta subordinata alla loro partecipazione congiunta. Una corretta consulenza preventiva – soprattutto in fase di redazione o verifica del preliminare – può evitare controversie e ritardi nella conclusione della compravendita.

---

OTTOBRE / 2025 / EDIZIONE #2